Entrevista a Mikel Echavarren, el consultor que predijo la crisis de 2008: “La Ley de Vivienda es lamentable”
El consultor que predijo la crisis de 2008. Así es como muchos conocen a Mikel Echavarren, presidente y consejero delegado de Colliers en España. Con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, Echavarren habla en exclusiva con FRECOM sobre la incertidumbre actual en España, el papel de las administraciones públicas y alguna que otra curiosidad profesional. Te hemos escuchado tildar la nueva Ley de Vivienda del Gobierno de España de “lamentable” y generadora de “incertidumbre innecesaria”.
FRECOM. Tras varios meses ya desde su aprobación. ¿Cómo crees que está afectando esta norma intervencionista en el mercado del alquiler y la vivienda?
Mikel Echavarren. Genera incertidumbre, de forma innecesaria y más aún en un momento de grandes dificultades en el mercado de inversión. Borra del mapa la inversión en zonas con una probabilidad segura de aplicación en el corto plazo, como Barcelona y sus alrededores. Me reafirmo en el término lamentable y añadiría innecesaria y contraproducente.
FC. Seguimos sin Gobierno central. Continúa la incertidumbre. ¿Cuál es el impacto de la situación política en España en el sector vivienda y construcción? ¿Y a la inversión?
M.E. En general nos hemos acostumbrado a vivir con un gran ruido de fondo, y estas circunstancias aplican fundamentalmente a la inversión en vivienda en alquiler. La situación de incertidumbre creemos que disminuye el apetito de inversión de particulares y expulsa a los inversores en viviendas en alquiler de zonas de alta toxicidad ideológica.
FC. ¿Cuáles son los segmentos donde más se está movilizando la inversión? ¿Y los más castigados?
M.E. El segmento que está atrayendo mayor porcentaje de inversión, por tercer año consecutivo, es el hotelero, seguido del residencial, entendido este último en sentido amplio, tanto vivienda en alquiler como en alternativa similares de alquileres de corta y media estancia.
Los sectores más castigados son aquellos relacionados con activos que comprimieron sus rentabilidades a niveles históricamente bajos en el año 2021 y, por tanto, el incremento de rentabilidades, exigidas por los inversores, ha provocado el desencuentro entre vendedores y compradores, una forma educada de indicar que la bajada de sus valores no está permitiendo que se crucen operaciones. Entre estos sectores podemos destacar el de oficinas, viviendas en alquiler, ya construidas y locales comerciales en zonas prime.
FC. Pasan los años y en la Región de Murcia nos seguimos enfrentando a la misma constante: la lentitud de los trámites urbanísticos. ¿Qué tienen que hacer las administraciones públicas para cambiar esta situación? ¿Por qué tantos ayuntamientos sin plan general de ordenación urbana, una herramienta tan importante para desarrollar suelo y vivienda más accesible?
M.E. Es un problema enormemente complejo, que no se puede resolver sin la colaboración entre las administraciones públicas y las asociaciones de promotores privados. No existe ninguna penalización o incentivo a la administración para ir más rápido. Hay que otorgar seguridad jurídica en el planeamiento, frente a impugnaciones y chantajes de todo tipo que acaban tumbando desarrollos urbanísticos que tardan años en ejecutarse, y de la misma forma hay que despenalizar las gestiones de los funcionarios, cuando lo único que están haciendo es aplicando las leyes.
En este sentido, es necesario aprobar una ley de seguridad jurídica en las tramitaciones urbanísticas, y a nivel local es imprescindible dejar de grabar a la vivienda libre con todo tipo de costes, incluyendo la reserva de vivienda, protegida, inviable con los costes de construcción actuales.
Añadamos la necesaria digitalización de los procesos de presentación y análisis de Proyectos y el ejemplo que está dando la comunidad de Madrid con las declaraciones responsables y las licencias parciales de movimiento de tierras y de edificación. En definitiva, copiar lo que funciona y derribar las trabas que solo añaden tiempo y costes a la vivienda final. Por último, me atrevería aconsejar que en todas las comunidades autónomas debería establecerse un grupo de trabajo centrado en empujar, desarrollar y evitar trabas absurdas a proyectos urbanísticos estratégicos.
FC. ¿Qué podrían estar haciendo las administraciones públicas para impulsar el sector y que no están haciendo?
M.E. Algo sencillo, hacer viable la vivienda protegida y establecer mecanismos automáticos de actualización de los módulos que no dependan de la voluntad de los partidos políticos, cualquiera que sea su color.
Adicionalmente, a la revalorización del módulo de vivienda protegida, establecer porcentajes de alquiler sobre dichos módulos que sean realistas, de acuerdo con los costes financieros de cada momento, y no estáticos como en la actualidad, que son un canto al viento que puede salir bien o mal dependiendo de las circunstancias.
FC. ¿Cuándo llegará la recuperación del sector? ¿Qué indicadores nos dirán que están llegando tiempos mejores?
M.E. La recuperación de la inversión empezará a producirse a medida que los tipos de interés comienzan a bajar. Nuestra estimación es, con carácter general, que los valores del año 2021 no se habrán recuperado en términos nominales hasta comienzos del año 2027. Por ello, creemos que la inversión podría empezar a dinamizarse en el segundo semestre del año 2024 mejorando en el año 2025 y 2026 y relanzando ser a partir del 2027.
FC. El mejor consejo que te han dado en tu vida profesional.
M.E. Ten cuidado de que, por trabajar muchísimo, llegues a olvidarte de ganar dinero.
Las 7 curiosidades
1-Un sitio para perderse El monte con niebla 2- Un superhéroe y por qué Mi padre, que empezó trabajando de botones y llegó a director general de un banco 3- Un libro La guerra de las Navarrerías 4- ¿Con qué personaje histórico te tomarías un buen vino? Con Jenofonte, general griego que consiguió la retirada de la práctica totalidad de su ejército, atravesando todo Turquía hace unos 2.400 años 5- Una serie Hermanos de sangre 6- Un restaurante El Fogón de Trifón, en Madrid 7- Una frase Al pan pan y al vino vino
Puedes leer este y otros artículos relacionados con el sector de la construcción en la Revista Contruyendo de septiembre.
