Entrevista a Pedro Álvarez: impacto del contexto macrofinanciero en el sector construcción e inmobiliario
Este jueves 27 de abril, FRECOM celebra su Asamblea Electoral junto al «Foro FRECOM: Sorteando la incertidumbre». En él contaremos con ponentes de primer nivel como Pedro Álvarez, economista de CaixaBank Research.
Hemos tenido la ocasión de hablar con él para conocer de primera mano, algunas reflexiones sobre el impacto del contexto macrofinanciero en el sector construcción e inmobiliario. Puedes leer la entrevista a continuación.
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¿Qué escenario tienen las empresas para este ejercicio 2023?
El sector empresarial español se enfrenta en 2023 a otro año de elevada incertidumbre sobre un escenario económico donde, por un lado, todavía son latentes los riesgos de tipo geopolítico, y, por el otro, los recientes episodios de turbulencias financieras ponen sobre la mesa los efectos del fuerte tensionamiento de las condiciones financieras desde mediados de 2022. A pesar de este contexto general adverso, las perspectivas para este comienzo de año son más favorables que hace tan solo unos meses, sobre todo, después de la resiliencia que ha demostrado la economía española en los últimos meses. Detrás del buen tono se encuentran la estabilización de los mercados energéticos, la moderación de los costes de producción, el alivio en los problemas de cuellos de botella, la fortaleza del mercado laboral español y la resiliencia del consumo de las familias.
¿Cuál es el impacto del contexto macrofinanciero en las empresas del sector construcción e inmobiliario?
En el caso de la construcción, se prevé un año de “esperar y ver”, teniendo en cuenta ese escenario de incertidumbre. Sin embargo, cabe destacar que la evolución de los costes de producción comienzan a dar señales significativas de moderación, lo que supondría una clara mejora respecto a la tendencia de los últimos dos años de incremento en la factura energética y encarecimiento de insumos clave para el sector. En el lado menos positivo, el brusco endurecimiento de los costes de financiación desde mediados de 2022 supone un reto para la construcción, no tanto por la salud financiera de las empresas del sector (atraviesan por un momento totalmente diferente al de la crisis financiera de 2008), sino porque las subidas de tipos de interés reducirán de forma significativa la demanda de vivienda a lo largo de este año (de hecho, ya se observa un descenso en los datos más recientes de compraventas). En cualquier caso, la demanda se mantendrá en niveles históricamente elevados e, incluso, ese descenso no será generalizado. En términos de localización, el centro de las grandes ciudades y las zonas turísticas mantendrán su atractivo; mientras que, por tipología, la vivienda nueva se comportará mejor que la de segunda mano, básicamente debido a la combinación de escasez de oferta y elevada demanda.
Cabe señalar que las turbulencias que están experimentado los mercados financieros desde mediados de marzo suponen una alerta de los riesgos que pueden surgir en un contexto de subidas rápidas de los tipos de interés y que, de alargarse en el tiempo o agravarse, algo que no recoge nuestro escenario central, podrían tener un efecto sobre las perspectivas económicas para el conjunto de la economía española y para el sector inmobiliario en particular. En cualquier caso, remarcar que el sector inmobiliario español parte de una situación mucho más sólida que en el anterior ciclo (no hay un exceso de oferta, no se ha producido un crecimiento excesivo del crédito, ni se han relajado los estándares crediticios). También cabe destacar que los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital y de liquidez.
La presión fiscal no para de subir, ¿qué consecuencia tiene para la actividad empresarial y la generación de empleo?
La oferta de vivienda sigue siendo muy limitada y claramente insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda dada la evolución demográfica. Detrás de esto se encuentran, por un lado, los problemas estructurales del sector, tales como la escasez de suelo finalista atractivo o las dificultades para encontrar mano de obra cualificada; y, por el otro, factores de carácter coyuntural, tales como el encarecimiento de los costes de producción en los últimos años o los cambios regulatorios. De esta manera, el número de visados de obra nueva en 2022 (109.000 viviendas) fue inferior a la creación neta de hogares (210.000), una situación que, en realidad, se viene observando desde 2020.
Un factor que podría ayudar a la recuperación de la oferta es la reciente moderación del ritmo de avance de los costes de construcción. Dichos costes repuntaron con fuerza en la primera mitad de 2022 (pico del 19,5% interanual en mayo). Desde entonces, el ritmo de crecimiento es algo más contenido (9,4% interanual en enero de 2023) y prevemos que las presiones de costes tiendan a moderarse, en vista de la evolución reciente en los mercados internacionales del precio de la energía y del precio de los metales industriales, que han descendido de forma marcada desde mediados de 2022, a pesar del repunte reciente por la reapertura de China.
La actualidad en cifras: ¿Cuánto han subido los tipos de interés? ¿Van a seguir subiendo los intereses de préstamos? ¿Se está reduciendo la concesión del crédito?
Tras la última subida de tipos de interés por parte del BCE en 50 p. b. (tipo depo en el 3,00%), Lagarde reconoció que, si se cumplen las previsiones económicas del BCE (inflación elevada de forma persistente), los tipos todavía tienen recorrido para subir en los próximos meses, pero la incertidumbre es demasiado elevada tras las semanas de fuerte inestabilidad financiera a raíz del episodio del SVB. En principio, en consonancia con las expectativas de mercado, pensamos que en adelante el BCE optará por ser más gradual y cauto (es decir, cambios de +25 p. b.), siempre que no haya un deterioro brusco del escenario a raíz de eventos inesperados.
En cualquier caso, las condiciones de financiación seguirán siendo más exigentes que en años anteriores, lo que ya está derivando en un descenso de la demanda de vivienda (esperamos unas 480.000 operaciones en 2023, lo que supondría un descenso del 26% respecto a 2022) y, por tanto, de las solicitudes de hipotecas. En este sentido, por ahora, se puede hablar más de un ajuste por el lado de la demanda de préstamos que por el lado de la oferta.
¿QUIERES ASISTIR AL FORO FRECOM?
Pedro Álvarez estará con nosotros este jueves 27 en el «Foro FRECOM: Sorteando la incertidumbre». Si quieres asistir, solicita tu invitación enviando un email a frecom@frecom.com
